Algemene Informatie

Hieronder vindt u een aantal onderwerpen die in het kort informatie geven over het hoe en wat van een V.v.E. Voor alle duidelijkheid: het betreft hier algemene informatie. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

Wat is een V.v.E.
De ledenvergadering
Aanbevelingen
Waarom een (actieve) V.v.E.
Risico's
De splitsingsakte
Het appartementsrecht
Huishoudelijk reglement
Servicekosten
Collectieve verzekering
Slapende vereniging
Eigen terrein
Toch regels
Gemeenschappelijk gebruik
Advies...........

Wat is een V.v.E.
Veel woningen maken deel uit van een Vereniging van Eigenaars (V.v.E.). Het gaat hierbij meestal om een wooncomplex dat gesplitst is in appartementsrechten. De appartementsrechten behoren toe aan een appartement en het dus goed te realiseren bij verhuizing hoe het met die rechten (plichten) staat. Een appartementseigenaar verwerft automatisch het bijbehorende appartementsrecht. Het recht vervalt alleen bij verkoop. De rechten (plichten) van de V.v.E. met zijn afzonderlijke appartementen zijn vastgelegd in het splitsingsreglement of splitsingsakte. Hierin zijn de breukdelen opgenomen voor ieder appartement als onderdeel van een geheel. De financi�le gang van zaken binnen de V.v.E. wordt voornamelijk bepaald door de bijdragen die de leden betalen aan de V.v.E.. In de splitsingsakte en reglement van de V.v.E. staat waaraan de leden dienen bij te dragen (gemeenschappelijke kosten) en in welke verhouding. Tevens schrijft de splitsingsakte voor hoe de algemene ledenvergadering is georganiseerd, hoe de financi�le bijdrage van de leden en het stemrecht is geregeld. Over belangrijke besluiten, vaak investeringen of reserveringen, moet immers door de leden worden gestemd.

De ledenvergadering
In de ledenvergadering worden de besluiten genomen van een vereniging van eigenaren. Over deze besluiten wordt gestemd door de aanwezige leden. Alleen een voorstel met een meerderheid van stemmen kan worden uitgevoerd.

Aanbevelingen
- Wanneer uw V.v.E. slechts uit enkele appartementen bestaat (3 tot 12) kunt u natuurlijk ook zelf het bestuur/beheer voeren. De kosten die door zelfbestuur bespaard kunnen worden komen zo weer ten goede van de V.v.E. voor bijvoorbeeld het plegen van gezamenlijk onderhoud.
- Wanneer u als eigenaren niet tevreden bent over uitbesteed bestuur geeft u dit dan aan in de ledenvergadering. Worden uw belangen goed behartigd? Hoe wordt er omgegaan met de "spaarcentjes en de rente" van uw ledenbijdragen? Worden adequate problemen en klachten snel aangepakt en opgelost? In het uiterste geval kan niets u weerhouden om een offerte van een andere professionele bestuurder te vragen.
- Zorgt u gezamenlijk voor een goed onderhoudsplan dat meerdere jaren vooruitkijkt.
- Om gezamenlijk onderhoud uit te voeren is een actieve en goed bestuurde V.v.E. noodzakelijk. Volgens de meeste splitsingsreglementen is de bestuurder van een V.v.E. verplicht om jaarlijks financi�le verantwoording aan de vergadering af te leggen. Dit is bijvoorbeeld van belang in geval (enkele) leden niet tijdig betalen. Aan door de vergadering goedgekeurde jaarstukken kan in een gerechtelijke incasso- procedure bewijskracht worden toegekend.

Waarom een (actieve) V.v.E.
Het is wettelijk verplicht een V.v.E. op te richten. Bij een goed functionerende (actieve) V.v.E. kunt u:

- Achterstallig onderhoud voorkomen/ uw (gemeenschappelijk) eigendom in conditie houden.
- Onvoorziene uitgaven proberen te voorkomen.
- Uw appartement is beter verkoopbaar, de financi�le risico's zijn overzichtelijker voor de koper.
- U betaald mogelijk onbedoeld voor gemeenschappelijke zaken.
- Collectieve goedkopere) verzekeringen afsluiten.
- Gemeenschappelijk afspraken maken.
- Van een gemeenschappelijke last ook een lust maken.
- Wanbetalers aansprakelijk stellen wanneer zij niet willen bijdragen aan de V.v.E..

Zorg dat u zich op de hoogte stelt of uw huidige of toekomstige appartement deel uit maakt van een actieve Vereniging van eigenaren. Wees kritisch, u maakt zelf deel uit van de vereniging waarmee u over uw gemeenschappelijk bezit beslist. De staat waarin die gemeenschappelijke eigendommen zoals een dak of een portiek
verkeren bepaald immers de komende jaren hoe groot de financi�le bijdrage zal zijn aan de vereniging en tevens het woonplezier dat u in de gemeenschap geniet.


Risico's
Volgens de meeste splitsingsreglementen is de bestuurder van een V.v.E. verplicht om jaarlijks financi�le verantwoording aan de vergadering af te leggen. Dit is van belang in geval (enkele) leden niet tijdig betalen. Aan door de vergadering goedgekeurde jaarstukken kan in een gerechtelijke incasso- procedure bewijskracht worden toegekend.

Let wel, ieder lid van een V.v.E. is aansprakelijk voor een gedeelte (afhankelijk van de splitsing in breukdelen) van de schulden van de totale V.v.E..Wanneer bijvoorbeeld groot onderhoud aan gemeenschappelijke delen (bijvoorbeeld het dak) jarenlang is uitgesteld of niet onderkend, kunt u als mede-eigenaar (ook van een benedenwoning ) plotseling voor grote uitgaven komen te staan. Gemeenschappelijk bezit is immers een gezamenlijke verantwoordelijkheid.


De splitsingsakte
Door de koop van een appartement kunt u niet zonder meer uw eigen beslissingen nemen over het beheer van uw woning. U moet samenwerken met anderen. U koopt namelijk een aandeel in het gemeenschappelijk eigendom. U wordt mede-eigenaar en tevens lid van een Vereniging van Eigenaars. De wet verstaat onder een appartement: een appartementsrecht, een aandeel in een gebouw met toebehoren, dat de bevoegdheid geeft op het alleen gebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw. Dat betekent dat er onderscheid wordt gemaakt tussen enerzijds de eigendoms- en anderzijds de gebruiksrechten. Het eigendom van het gehele gebouw komt toe aan de eigenaars gezamenlijk; daarnaast heeft iedere eigenaar het gebruiksrecht van een priv�-gedeelte (zijn woning, zijn garage, respectievelijk zijn harbourloft) en het medegebruiksrecht van gedeelten van het gebouw, die voor gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn. Appartementsrechten ontstaan door splitsing in juridische zin van een gebouw. Om een gebouw in appartementsrechten te splitsen moet de notaris een akte opmaken. Deze splitsingsakte wordt met de bijbehorende tekening, waarop de grenzen van het gedeelte van het gebouw, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, in de openbare registers ingeschreven.

In de notari�le akte van splitsing zijn een aantal belangrijke zaken opgenomen:
- Beschrijving van het gebouw als geheel;
- Beschrijving van ieder afzonderlijk gedeelte, de appartementen;
- Beschrijving van het aandeel dat iedere eigenaar heeft in het gebouw (het zogenaamde breukdeel);
- Het splitsingsreglement.
- Bijzondere voorwaarden en bepalingen uit vorige akten.

Vooral het splitsingsreglement is voor u van groot belang. Hier staat namelijk beschreven: - welke schulden en kosten voor rekening van alle eigenaren gezamenlijk komen; - welke schulden en kosten voor de eigenaar priv� komen; - hoe het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw zijn geregeld; - hoe het gebouw verzekerd moet zijn en aan wie de schade-uitkering wordt gedaan; - hoe de vereniging van eigenaren is samengesteld en zal functioneren; - de gebruiksvoorschriften voor de appartementen. Het veranderen van een reglement van splitsing is geen kleinigheid. Daartoe moet een zodanig voorstel worden goedgekeurd met algemene stemmen. Zowel alle eigenaars als de zakelijk gerechtigden moeten aan zo�n verandering meewerken. De zakelijk gerechtigden zijn onder andere de bank of maatschappijen die de hypotheken verstrekken. In de splitsingsakte wordt dikwijls verwezen naar een zogenaamd modelreglement. Dat reglement is opgesteld door de Koninklijke Notari�le Broederschap en is bij iedere notaris kosteloos te verkrijgen. U moet er wel op bedacht zijn dat in de splitsingsakte is afgeweken van dit modelreglement, omdat de situatie ten tijde van de splitsing aanleiding gaf tot wijzigingen of aanvullingen van dat reglement. Er kan ook nog een huishoudelijk reglement bestaan. Hierin kan het functioneren van de vereniging worden geregeld. Vaak gaat het ook om de uitwerking van leef- en gebruiksregels uit het splitsingsreglement.


Appartementsrecht
Volgens de wet wordt onder een appartementsrecht verstaan: een aandeel in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw: een woning of een winkel. Dit aandeel met het daarbij behorende gebruiksrecht vormt het appartementsrecht. De grootte van het aandeel [bijvoorbeeld ��n/tiende] is afhankelijk van de grootte van de flat. Alle appartementseigenaars zijn samen eigenaar van het hele gebouw. Een appartementseigenaar mag op grond van zijn mede-eigendomsrecht alles gebruiken wat in het gebouw tot gezamenlijk gebruik dient. Het gedeelte waarvan de betreffende eigenaar het uitsluitend gebruik heeft, wordt veelal aangeduid als priv�-gedeelte. Daar hebben andere bewoners niets mee te maken en (behoudens hierna te noemen uitzonderingen) ook niets over te zeggen. In de meeste papieren die men als koper van een appartementsrecht krijgt, worden altijd wel ��n of meer bepalingen van de wettelijke regeling over appartementsrechten vermeld. Deze regeling is in de wet te vinden in de artikelen 106 tot en met 147 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Gewoonlijk denkt men bij appartementsrechten [ook wel appartementen, flatwoningen of flats genoemd] aan grote gebouwen of complexen van gebouwen, bestaande uit vele woningen en/of winkels. De notaris is degene die het besluit tot splitsing in appartementen vastlegt in een akte of zoals dat notarieel heet: de splitsingsakte opmaakt. Op een splitsingstekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementsrechten en de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven. De splitsingstekening en de splitsingsakte worden in de openbare registers van de Rijksdienst van het Kadaster en de Openbare Registers gepubliceerd en zijn voor iedereen toegankelijk. Een van de belangrijkste onderdelen van de splitsingsakte is het reglement van splitsing.

Huishoudelijk Reglement
Het huishoudelijk reglement van een vereniging bevat met name regels van orde die betrekking hebben op het gebruik van appartementen. Dit kunnen zowel specifieke huisregels als algemene bepalingen zijn. Hiertoe moet dan wel in het splitsingsreglement demogelijkheid worden geboden. Er bestaat de mogelijkheid dat in de algemene ledenvergadering wijzigingen worden voorgesteld. Stelt u zich altijd goed op de hoogte van het huishoudelijk reglement, de splitsingsakte en de gang van zaken van de V.v.E.. Als u in een flatgebouw woont, zit u in een leefgemeenschap met eigen regels. Uw rechten en verplichtingen zijn te vinden in de wet, in het reglement van splitsing en in een eventueel later vastgesteld huishoudelijk reglement. In dit laatste staan veelal regels, opgesteld door de eigenaars tezamen. Dit huishoudelijk reglement omvat allerlei bepalingen van praktische aard: wanneer mag de was buiten gehangen worden, hoe laat gaat de voordeur dicht, mogen er plantjes in de hal worden geplaatst enz. Een eigenaar die een regel van het reglement overtreedt, kan een berisping krijgen of een boete worden opgelegd ten bate van de verenigingskas. Als uiterste middel kan hem de toegang tot z'n appartement worden ontzegd.

Servicekosten
De eigenaar van een flatwoning betaalt periodiek - meestal per maand of per drie maanden - aan de vereniging van eigenaars de zogenaamde servicekosten. Indien het flatgebouw een centrale verwarming heeft, gaat al direct zo'n 35 � 50% van de bijdrage in de servicekosten naar stookkosten en ketelonderhoud. Verder gaat een deel van de bijdrage naar zaken als de verzekering van het gebouw en de schoonmaakkosten van trappen en gangen. Iedere eigenaar betaalt hieraan zijn deel, afhankelijk van de grootte van z'n appartement. Ook wordt van de bijdrage een deel gereserveerd voor incidentele zaken, zoals voor onderhoud van het metselwerk en het binnen- en buitenschilderwerk, vernieuwing van het dak, onderhoud en vervanging van de centrale verwarmingsinstallatie en eventueel warmwaterinstallatie, en onderhoud liftinstallatie. Dit onderhoud moet het bestuur uit de gereserveerde pot betalen. Blijkt aan het eind van een jaar dat er geld over is, dan kan het bestuur het restant toevoegen aan een reservering voor het volgende jaar. Is er wat tekort, dan wordt dat alsnog bij de eigenaars in rekening gebracht.

Collectieveverzekering
Met een appartementsrecht heeft de eigenaar recht op het alleengebruik van een bepaald gedeelte van een gebouw en heeft hij tevens een mede-eigendomsrecht in het gehele gebouw; dit heeft gevolgen voor de verzekering. De eigenaar heeft er namelijk belang bij dat niet alleen de gedeelten van het gebouw die hij in priv�-gebruik heeft voor de volle waarde verzekerd zijn, maar ook het hele gebouw. Als dit niet gebeurt, ontstaat er voor de eigenaars geen zekerheid dat het gebouw na het ontstaan van schade in zijn oorspronkelijke toestand zal worden hersteld. In het splitsingsreglement is daarom een regeling opgenomen voor een collectieve verzekering. Helaas wordt deze regeling in de praktijk niet altijd nageleefd, vooral wanneer het gaat om kleine splitsingen in 2 of 3 appartementsrechten. Van een collectieve verzekering komt dan weinig terecht. Het is dan in ieder geval verstandig als de eigenaars zelf hun appartementsrecht verzekeren, zo mogelijk bij dezelfde verzekeringsmaatschappij. Omdat verzekering van een individueel appartementsrecht soms tot complicaties kan leiden, verdient een collectieve verzekering altijd de voorkeur. Collectieve verzekeringen moeten volgens het reglement worden afgesloten door het bestuur. Financieel overzicht In het reglement kunt u nalezen welke kosten voor de eigenaars gezamenlijk zijn en welke niet. Verder staat er ook in voor welk deel u moet bijdragen in die kosten. Een voorbeeld: het onderhoud van het dak komt voor rekening van de eigenaars gezamenlijk; de reparatie bedroeg f 5.000. Volgens het reglement moeten de 10 eigenaars elk 1/10 deel bijdragen, dus f 500 per eigenaar. En zo gaat het ook met alle andere gezamenlijk te dragen kosten. Van de inkomsten en uitgaven in een bepaald jaar maakt het bestuur een exploitatieoverzicht, waaruit blijkt wat het allemaal heeft betaald en vooral waaraan. Daarnaast dient het bestuur ook een begroting van kosten op te stellen voor het komende jaar. Uiteindelijk dienen de eigenaars in een vergadering deze financi�le jaarstukken goed te keuren.

Slapende vereniging
Een niet-actieve Vereniging van Eigenaars zal bovenstaande zaken niet zo goed op orde hebben. Voor het groot onderhoud bestaat dan geen spaarpotje. Om in urgente situaties problemen tussen de bewoners te voorkomen, is het raadzaam om in ieder geval ��n keer per jaar bijeen te komen om [financi�le] afspraken te maken.

Eigen terrein
In offici�le stukken heet een flatwoning 'het gedeelte van het gebouw, dat bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt'. Dat is een mond vol en daarom spreken we liever van priv�-gedeelte, flat of appartement. Dat is uw eigen terrein. Daar heeft een ander, ook de vereniging, niets over te zeggen. Behalve natuurlijk het recht dat de vereniging heeft om een bewoner/eigenaar die het reglement overtreedt uiteindelijk via de rechter uit zijn flat te zetten. U maakt wel deel uit van een leefgemeenschap en dat schept verplichtingen. Waar het op neerkomt, is dat u datgene nalaat waar een andere bewoner hinder van kan ondervinden.

Toch regels
In het reglement van splitsing staat vrij veel vermeld over wat u met uw priv�-gedeelte mag doen. Umag verven, behangen, stofferen en zelfs vertimmeren, als u daarbij de stevigheid van het gebouw maar in de gaten houdt. Bij omvangrijke veranderingen moet u vooral overleg plegen met het bestuur om gezamenlijk te beoordelen wat de meest verantwoorde aanpak van uw verbouwingsplannen is. Hoort bij uw priv�-gedeelte ook een tuin, dan bent u vrij deze te gebruiken zoals u wilt, binnen de grenzen van wat normaal geacht wordt. In de tuin bouwen [een tuinhuisje, schutting o.i.d.] is echter in de regel niet toegestaan.

Gemeenschappelijk gebruik
Zoals voor de hand ligt, zijn entree, hal, trappen en trappenhuizen, galerijen en terrassen, liften, gangen naar en tussen de bergingen en een bij of om het gebouw liggende groenstrook voor gemeenschappelijk gebruik. Het reglement haast zich daarbij te vermelden 'volgens de bestemming daarvan'. Die zal in het algemeen niet moeilijk te raden zijn. Maar bij grotere flatgebouwen, en vooral groepen van gebouwen met onderlinge verbindingen, ligt dat wat anders. Daar zijn zoveel gemeenschappelijke ruimten, dat het best mogelijk is, bijvoorbeeld 's avonds, een hal te gebruiken voor een bijeenkomst van de flatbewoners. Er zijn zelfs wel flatgebouwen met een aangebouwde recreatiezaal. Dit is een gemeenschappelijke ruimte en het gebruik daarvan zal dan het beste in een huishoudelijk reglement geregeld kunnen worden. Soms wordt zo'n ruimte overdag verhuurd aan [sport]clubs en staat de ruimte 's avonds ter beschikking van de bewoners. Zo'n regeling kan heel gunstig zijn voor de kas van de vereniging, hoewel het hierbij oppassen geblazen is. In de eerste plaats kan de vereniging daarbij belastingplichtig [vennootschapsbelasting, omzetbelasting] worden en verder loopt de vereniging een bedrijfsrisico bij de exploitatie van de sportzaal, waarvan men zich mag afvragen of dit op de eigenaars mag drukken. Het bestuur ziet toe op het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, op vernieuwingen en ook op eventuele verfraaiingen.

Advies...
Wanneer u een appartement koopt wordt u automatisch lid van een vereniging van eigenaren. De vereniging treedt op als vertegenwoordiger van de appartementseigenaren en beheert de gemeenschappelijke bezittingen. De bestuurder van de vereniging van eigenaren verricht namens de vereniging alle rechtshandelingen. Het is wellicht verstandig om u, voordat u tot aankoop overgaat, te verdiepen in het volgende...

- Hoe is de verdeling van de eigendomsrechten, zijn er alleen individuele eigenaren of zijn er ook grooteigenaren? Deze grooteigenaren, zoals bijvoorbeeld een woningbouwcorporatie, hebben gemakkelijk een meerderheid van stemmen tijdens een vergadering. Hierdoor worden beslissingen bepaald.
- Informeer bij het kadaster naar de splitingsakte. Hoe is de eigendomsverdeling etc. Is er toestemming vereist van andere eigenaren voor zaken als onderhoud, beheer en gebruik neem dit dan als ontbindende voorwaarde op.
- Hoe staat het met het onderhoud van het appartementscomplex. Realiseer u goed dat reparaties of onderhoudswerkzaamheden aan gemeenschappelijke delen als bijvoorbeeld het dak ook voor uw rekening komt. Heeft de vereniging de afgelopen jaren wellicht gereserveerd voor de (groot-)onderhoudswerkzaamheden of is er sprake van een "slapende" vereniging.
- Hoe is de financi�le positie van de V.v.E., informeer naar de jaarstukken (Exploitatierekening, balans vorige jaar en de goedgekeurde begroting met notulen van de ledenvergadering.
- Hoe staat het met de verzekeringen (zijn deze collectief afgesloten) en hoe hoog is de premie.
- Heeft de voorgaande eigenaar al zijn verplichtingen voldaan. U kunt worden aangesproken voor schulden in het lopende en voorgaande jaar die zijn gemaakt door een vorige eigenaar.
- Hoe hoog zijn de servicekosten en wat wordt daaruit betaald. Zijn deze kosten in relatie tot de staat van onderhoud.
- Wanneer de splitsing van een gebouw of complex nog niet is geregeld (inclusief eventuele vergunningen en de bijbehorende procedure) neem dan in de voorlopige koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op dat u de koop kunt ontbinden wanneer er geen vergunning wordt verleend.
- Als het complex nog in aanbouw is dan is er nog niets gesplitst. Zolang de splitsingsakte ontbreekt kunt u geen eigenaar worden en kan geen hypotheek worden verstrekt voor het betreffende appartement. Neem in de voorlopige koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op dat u kunt afzien van de koop wanneer de splitsing niet is geregeld binnen een bepaalde termijn.