Algemene Informatie
Hieronder vindt u een aantal onderwerpen die in
het kort informatie geven over het hoe en wat van een V.v.E. Voor alle
duidelijkheid: het betreft hier algemene informatie. Er kunnen geen
rechten aan worden ontleend.
Wat is een V.v.E.
De ledenvergadering
Aanbevelingen
Waarom een (actieve) V.v.E.
Risico's
De splitsingsakte
Het appartementsrecht
Huishoudelijk reglement
Servicekosten
Collectieve verzekering
Slapende vereniging
Eigen terrein
Toch regels
Gemeenschappelijk gebruik
Advies...........
Wat is een V.v.E.
Veel woningen maken deel uit van een Vereniging van Eigenaars (V.v.E.).
Het gaat hierbij meestal om een wooncomplex dat gesplitst is in
appartementsrechten. De appartementsrechten behoren toe aan een
appartement en het dus goed te realiseren bij verhuizing hoe het met die
rechten (plichten) staat. Een appartementseigenaar verwerft automatisch
het bijbehorende appartementsrecht. Het recht vervalt alleen bij
verkoop. De rechten (plichten) van de V.v.E. met zijn afzonderlijke
appartementen zijn vastgelegd in het splitsingsreglement of
splitsingsakte. Hierin zijn de breukdelen opgenomen voor ieder
appartement als onderdeel van een geheel. De financi�le gang van zaken
binnen de V.v.E. wordt voornamelijk bepaald door de bijdragen die de
leden betalen aan de V.v.E.. In de splitsingsakte en reglement van de
V.v.E. staat waaraan de leden dienen bij te dragen (gemeenschappelijke
kosten) en in welke verhouding. Tevens schrijft de splitsingsakte voor
hoe de algemene ledenvergadering is georganiseerd, hoe de financi�le
bijdrage van de leden en het stemrecht is geregeld. Over belangrijke
besluiten, vaak investeringen of reserveringen, moet immers door de
leden worden gestemd.
De ledenvergadering
In de ledenvergadering worden de besluiten genomen van een vereniging
van eigenaren. Over deze besluiten wordt gestemd door de aanwezige
leden. Alleen een voorstel met een meerderheid van stemmen kan worden
uitgevoerd.
Aanbevelingen
- Wanneer uw V.v.E. slechts uit enkele appartementen bestaat (3 tot 12)
kunt u natuurlijk ook zelf het bestuur/beheer voeren. De kosten die door
zelfbestuur bespaard kunnen worden komen zo weer ten goede van de V.v.E.
voor bijvoorbeeld het plegen van gezamenlijk onderhoud.
- Wanneer u als eigenaren niet tevreden bent over uitbesteed bestuur
geeft u dit dan aan in de ledenvergadering. Worden uw belangen goed
behartigd? Hoe wordt er omgegaan met de "spaarcentjes en de rente" van
uw ledenbijdragen? Worden adequate problemen en klachten snel aangepakt
en opgelost? In het uiterste geval kan niets u weerhouden om een offerte
van een andere professionele bestuurder te vragen.
- Zorgt u gezamenlijk voor een goed onderhoudsplan dat meerdere jaren
vooruitkijkt.
- Om gezamenlijk onderhoud uit te voeren is een actieve en goed
bestuurde V.v.E. noodzakelijk. Volgens de meeste splitsingsreglementen
is de bestuurder van een V.v.E. verplicht om jaarlijks financi�le
verantwoording aan de vergadering af te leggen. Dit is bijvoorbeeld van
belang in geval (enkele) leden niet tijdig betalen. Aan door de
vergadering goedgekeurde jaarstukken kan in een gerechtelijke incasso-
procedure bewijskracht worden toegekend.
Waarom een (actieve) V.v.E.
Het is wettelijk verplicht een V.v.E. op te richten. Bij een goed
functionerende (actieve) V.v.E. kunt u:
- Achterstallig onderhoud voorkomen/ uw (gemeenschappelijk) eigendom in
conditie houden.
- Onvoorziene uitgaven proberen te voorkomen.
- Uw appartement is beter verkoopbaar, de financi�le risico's zijn
overzichtelijker voor de koper.
- U betaald mogelijk onbedoeld voor gemeenschappelijke zaken.
- Collectieve goedkopere) verzekeringen afsluiten.
- Gemeenschappelijk afspraken maken.
- Van een gemeenschappelijke last ook een lust maken.
- Wanbetalers aansprakelijk stellen wanneer zij niet willen bijdragen
aan de V.v.E..
Zorg dat u zich op de hoogte stelt of uw huidige of toekomstige
appartement deel uit maakt van een actieve Vereniging van
eigenaren. Wees kritisch, u maakt zelf deel uit van de vereniging
waarmee u over uw gemeenschappelijk bezit beslist. De staat waarin die
gemeenschappelijke eigendommen zoals een dak of een portiek
verkeren bepaald immers de komende jaren hoe groot de financi�le
bijdrage zal zijn aan de vereniging en tevens het woonplezier dat u in
de gemeenschap geniet.
Risico's
Volgens de meeste splitsingsreglementen is de bestuurder van een V.v.E.
verplicht om jaarlijks financi�le verantwoording aan de vergadering af
te leggen. Dit is van belang in geval (enkele) leden niet tijdig
betalen. Aan door de vergadering goedgekeurde jaarstukken kan in een
gerechtelijke incasso- procedure bewijskracht worden toegekend.
Let wel, ieder lid van een V.v.E. is aansprakelijk voor een gedeelte
(afhankelijk van de splitsing in breukdelen) van de schulden van de
totale V.v.E..Wanneer bijvoorbeeld groot onderhoud aan
gemeenschappelijke delen (bijvoorbeeld het dak) jarenlang is uitgesteld
of niet onderkend, kunt u als mede-eigenaar (ook van een benedenwoning )
plotseling voor grote uitgaven komen te staan. Gemeenschappelijk bezit
is immers een gezamenlijke verantwoordelijkheid.
De splitsingsakte
Door de koop van een appartement kunt u niet zonder meer uw eigen
beslissingen nemen over het beheer van uw woning. U moet samenwerken met
anderen. U koopt namelijk een aandeel in het gemeenschappelijk eigendom.
U wordt mede-eigenaar en tevens lid van een Vereniging van Eigenaars. De
wet verstaat onder een appartement: een appartementsrecht, een aandeel
in een gebouw met toebehoren, dat de bevoegdheid geeft op het alleen
gebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw. Dat betekent dat er
onderscheid wordt gemaakt tussen enerzijds de eigendoms- en anderzijds
de gebruiksrechten. Het eigendom van het gehele gebouw komt toe aan de
eigenaars gezamenlijk; daarnaast heeft iedere eigenaar het gebruiksrecht
van een priv�-gedeelte (zijn woning, zijn garage, respectievelijk zijn
harbourloft) en het medegebruiksrecht van gedeelten van het gebouw, die
voor gemeenschappelijk gebruik bestemd zijn. Appartementsrechten
ontstaan door splitsing in juridische zin van een gebouw. Om een gebouw
in appartementsrechten te splitsen moet de notaris een akte opmaken.
Deze splitsingsakte wordt met de bijbehorende tekening, waarop de
grenzen van het gedeelte van het gebouw, die bestemd zijn om als
afzonderlijk geheel te worden gebruikt, in de openbare registers
ingeschreven.
In de notari�le akte van splitsing zijn een aantal belangrijke zaken
opgenomen:
- Beschrijving van het gebouw als geheel;
- Beschrijving van ieder afzonderlijk gedeelte, de appartementen;
- Beschrijving van het aandeel dat iedere eigenaar heeft in het gebouw
(het zogenaamde breukdeel);
- Het splitsingsreglement.
- Bijzondere voorwaarden en bepalingen uit vorige akten.
Vooral het splitsingsreglement is voor u van groot belang. Hier staat
namelijk beschreven: - welke schulden en kosten voor rekening van alle
eigenaren gezamenlijk komen; - welke schulden en kosten voor de eigenaar
priv� komen; - hoe het gebruik, het beheer en het onderhoud van de
gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw zijn geregeld; - hoe het
gebouw verzekerd moet zijn en aan wie de schade-uitkering wordt gedaan;
- hoe de vereniging van eigenaren is samengesteld en zal functioneren; -
de gebruiksvoorschriften voor de appartementen. Het veranderen van een
reglement van splitsing is geen kleinigheid. Daartoe moet een zodanig
voorstel worden goedgekeurd met algemene stemmen. Zowel alle eigenaars
als de zakelijk gerechtigden moeten aan zo�n verandering meewerken. De
zakelijk gerechtigden zijn onder andere de bank of maatschappijen die de
hypotheken verstrekken. In de splitsingsakte wordt dikwijls verwezen
naar een zogenaamd modelreglement. Dat reglement is opgesteld door de
Koninklijke Notari�le Broederschap en is bij iedere notaris kosteloos te
verkrijgen. U moet er wel op bedacht zijn dat in de splitsingsakte is
afgeweken van dit modelreglement, omdat de situatie ten tijde van de
splitsing aanleiding gaf tot wijzigingen of aanvullingen van dat
reglement. Er kan ook nog een huishoudelijk reglement bestaan. Hierin
kan het functioneren van de vereniging worden geregeld. Vaak gaat het
ook om de uitwerking van leef- en gebruiksregels uit het
splitsingsreglement.
Appartementsrecht
Volgens de wet wordt onder een appartementsrecht verstaan: een aandeel
in een gebouw met toebehoren dat de bevoegdheid geeft tot het
alleengebruik van een bepaald gedeelte van dat gebouw: een woning of een
winkel. Dit aandeel met het daarbij behorende gebruiksrecht vormt het
appartementsrecht. De grootte van het aandeel [bijvoorbeeld ��n/tiende]
is afhankelijk van de grootte van de flat. Alle appartementseigenaars
zijn samen eigenaar van het hele gebouw. Een appartementseigenaar mag op
grond van zijn mede-eigendomsrecht alles gebruiken wat in het gebouw tot
gezamenlijk gebruik dient. Het gedeelte waarvan de betreffende eigenaar
het uitsluitend gebruik heeft, wordt veelal aangeduid als
priv�-gedeelte. Daar hebben andere bewoners niets mee te maken en
(behoudens hierna te noemen uitzonderingen) ook niets over te zeggen. In
de meeste papieren die men als koper van een appartementsrecht krijgt,
worden altijd wel ��n of meer bepalingen van de wettelijke regeling over
appartementsrechten vermeld. Deze regeling is in de wet te vinden in de
artikelen 106 tot en met 147 van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.
Gewoonlijk denkt men bij appartementsrechten [ook wel appartementen,
flatwoningen of flats genoemd] aan grote gebouwen of complexen van
gebouwen, bestaande uit vele woningen en/of winkels. De notaris is
degene die het besluit tot splitsing in appartementen vastlegt in een
akte of zoals dat notarieel heet: de splitsingsakte opmaakt. Op een
splitsingstekening worden de grenzen tussen de verschillende
appartementsrechten en de gemeenschappelijke ruimten exact aangegeven.
De splitsingstekening en de splitsingsakte worden in de openbare
registers van de Rijksdienst van het Kadaster en de Openbare Registers
gepubliceerd en zijn voor iedereen toegankelijk. Een van de
belangrijkste onderdelen van de splitsingsakte is het reglement van
splitsing.
Huishoudelijk Reglement
Het huishoudelijk reglement van een vereniging bevat met name regels van
orde die betrekking hebben op het gebruik van appartementen. Dit kunnen
zowel specifieke huisregels als algemene bepalingen zijn. Hiertoe moet
dan wel in het splitsingsreglement demogelijkheid worden geboden. Er
bestaat de mogelijkheid dat in de algemene ledenvergadering wijzigingen
worden voorgesteld. Stelt u zich altijd goed op de hoogte van het
huishoudelijk reglement, de splitsingsakte en de gang van zaken van de
V.v.E.. Als u in een flatgebouw woont, zit u in een leefgemeenschap met
eigen regels. Uw rechten en verplichtingen zijn te vinden in de wet, in
het reglement van splitsing en in een eventueel later vastgesteld
huishoudelijk reglement. In dit laatste staan veelal regels, opgesteld
door de eigenaars tezamen. Dit huishoudelijk reglement omvat allerlei
bepalingen van praktische aard: wanneer mag de was buiten gehangen
worden, hoe laat gaat de voordeur dicht, mogen er plantjes in de hal
worden geplaatst enz. Een eigenaar die een regel van het reglement
overtreedt, kan een berisping krijgen of een boete worden opgelegd ten
bate van de verenigingskas. Als uiterste middel kan hem de toegang tot
z'n appartement worden ontzegd.
Servicekosten
De eigenaar van een flatwoning betaalt periodiek - meestal per maand of
per drie maanden - aan de vereniging van eigenaars de zogenaamde
servicekosten. Indien het flatgebouw een centrale verwarming heeft, gaat
al direct zo'n 35 � 50% van de bijdrage in de servicekosten naar
stookkosten en ketelonderhoud. Verder gaat een deel van de bijdrage naar
zaken als de verzekering van het gebouw en de schoonmaakkosten van
trappen en gangen. Iedere eigenaar betaalt hieraan zijn deel,
afhankelijk van de grootte van z'n appartement. Ook wordt van de
bijdrage een deel gereserveerd voor incidentele zaken, zoals voor
onderhoud van het metselwerk en het binnen- en buitenschilderwerk,
vernieuwing van het dak, onderhoud en vervanging van de centrale
verwarmingsinstallatie en eventueel warmwaterinstallatie, en onderhoud
liftinstallatie. Dit onderhoud moet het bestuur uit de gereserveerde pot
betalen. Blijkt aan het eind van een jaar dat er geld over is, dan kan
het bestuur het restant toevoegen aan een reservering voor het volgende
jaar. Is er wat tekort, dan wordt dat alsnog bij de eigenaars in
rekening gebracht.
Collectieveverzekering
Met een appartementsrecht heeft de eigenaar recht op het alleengebruik
van een bepaald gedeelte van een gebouw en heeft hij tevens een
mede-eigendomsrecht in het gehele gebouw; dit heeft gevolgen voor de
verzekering. De eigenaar heeft er namelijk belang bij dat niet alleen de
gedeelten van het gebouw die hij in priv�-gebruik heeft voor de volle
waarde verzekerd zijn, maar ook het hele gebouw. Als dit niet gebeurt,
ontstaat er voor de eigenaars geen zekerheid dat het gebouw na het
ontstaan van schade in zijn oorspronkelijke toestand zal worden
hersteld. In het splitsingsreglement is daarom een regeling opgenomen
voor een collectieve verzekering. Helaas wordt deze regeling in de
praktijk niet altijd nageleefd, vooral wanneer het gaat om kleine
splitsingen in 2 of 3 appartementsrechten. Van een collectieve
verzekering komt dan weinig terecht. Het is dan in ieder geval
verstandig als de eigenaars zelf hun appartementsrecht verzekeren, zo
mogelijk bij dezelfde verzekeringsmaatschappij. Omdat verzekering van
een individueel appartementsrecht soms tot complicaties kan leiden,
verdient een collectieve verzekering altijd de voorkeur. Collectieve
verzekeringen moeten volgens het reglement worden afgesloten door het
bestuur. Financieel overzicht In het reglement kunt u nalezen welke
kosten voor de eigenaars gezamenlijk zijn en welke niet. Verder staat er
ook in voor welk deel u moet bijdragen in die kosten. Een voorbeeld: het
onderhoud van het dak komt voor rekening van de eigenaars gezamenlijk;
de reparatie bedroeg f 5.000. Volgens het reglement moeten de 10
eigenaars elk 1/10 deel bijdragen, dus f 500 per eigenaar. En zo gaat
het ook met alle andere gezamenlijk te dragen kosten. Van de inkomsten
en uitgaven in een bepaald jaar maakt het bestuur een
exploitatieoverzicht, waaruit blijkt wat het allemaal heeft betaald en
vooral waaraan. Daarnaast dient het bestuur ook een begroting van kosten
op te stellen voor het komende jaar. Uiteindelijk dienen de eigenaars in
een vergadering deze financi�le jaarstukken goed te keuren.
Slapende vereniging
Een niet-actieve Vereniging van Eigenaars zal bovenstaande zaken niet zo
goed op orde hebben. Voor het groot onderhoud bestaat dan geen
spaarpotje. Om in urgente situaties problemen tussen de bewoners te
voorkomen, is het raadzaam om in ieder geval ��n keer per jaar bijeen te
komen om [financi�le] afspraken te maken.
Eigen terrein
In offici�le stukken heet een flatwoning 'het gedeelte van het gebouw,
dat bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt'. Dat is
een mond vol en daarom spreken we liever van priv�-gedeelte, flat of
appartement. Dat is uw eigen terrein. Daar heeft een ander, ook de
vereniging, niets over te zeggen. Behalve natuurlijk het recht dat de
vereniging heeft om een bewoner/eigenaar die het reglement overtreedt
uiteindelijk via de rechter uit zijn flat te zetten. U maakt wel deel
uit van een leefgemeenschap en dat schept verplichtingen. Waar het op
neerkomt, is dat u datgene nalaat waar een andere bewoner hinder van kan
ondervinden.
Toch regels
In het reglement van splitsing staat vrij veel vermeld over wat u met uw
priv�-gedeelte mag doen. Umag verven, behangen, stofferen en zelfs
vertimmeren, als u daarbij de stevigheid van het gebouw maar in de gaten
houdt. Bij omvangrijke veranderingen moet u vooral overleg plegen met
het bestuur om gezamenlijk te beoordelen wat de meest verantwoorde
aanpak van uw verbouwingsplannen is. Hoort bij uw priv�-gedeelte ook een
tuin, dan bent u vrij deze te gebruiken zoals u wilt, binnen de grenzen
van wat normaal geacht wordt. In de tuin bouwen [een tuinhuisje,
schutting o.i.d.] is echter in de regel niet toegestaan.
Gemeenschappelijk gebruik
Zoals voor de hand ligt, zijn entree, hal, trappen en trappenhuizen,
galerijen en terrassen, liften, gangen naar en tussen de bergingen en
een bij of om het gebouw liggende groenstrook voor gemeenschappelijk
gebruik. Het reglement haast zich daarbij te vermelden 'volgens de
bestemming daarvan'. Die zal in het algemeen niet moeilijk te raden
zijn. Maar bij grotere flatgebouwen, en vooral groepen van gebouwen met
onderlinge verbindingen, ligt dat wat anders. Daar zijn zoveel
gemeenschappelijke ruimten, dat het best mogelijk is, bijvoorbeeld 's
avonds, een hal te gebruiken voor een bijeenkomst van de flatbewoners.
Er zijn zelfs wel flatgebouwen met een aangebouwde recreatiezaal. Dit is
een gemeenschappelijke ruimte en het gebruik daarvan zal dan het beste
in een huishoudelijk reglement geregeld kunnen worden. Soms wordt zo'n
ruimte overdag verhuurd aan [sport]clubs en staat de ruimte 's avonds
ter beschikking van de bewoners. Zo'n regeling kan heel gunstig zijn
voor de kas van de vereniging, hoewel het hierbij oppassen geblazen is.
In de eerste plaats kan de vereniging daarbij belastingplichtig
[vennootschapsbelasting, omzetbelasting] worden en verder loopt de
vereniging een bedrijfsrisico bij de exploitatie van de sportzaal,
waarvan men zich mag afvragen of dit op de eigenaars mag drukken. Het
bestuur ziet toe op het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten, op
vernieuwingen en ook op eventuele verfraaiingen.
Advies...
Wanneer u een appartement koopt wordt u automatisch lid van een
vereniging van eigenaren. De vereniging treedt op als vertegenwoordiger
van de appartementseigenaren en beheert de gemeenschappelijke
bezittingen. De bestuurder van de vereniging van eigenaren verricht
namens de vereniging alle rechtshandelingen. Het is wellicht verstandig
om u, voordat u tot aankoop overgaat, te verdiepen in het volgende...
- Hoe is de verdeling van de eigendomsrechten, zijn er alleen
individuele eigenaren of zijn er ook grooteigenaren? Deze
grooteigenaren, zoals bijvoorbeeld een woningbouwcorporatie, hebben
gemakkelijk een meerderheid van stemmen tijdens een vergadering.
Hierdoor worden beslissingen bepaald.
- Informeer bij het kadaster naar de splitingsakte. Hoe is de
eigendomsverdeling etc. Is er toestemming vereist van andere eigenaren
voor zaken als onderhoud, beheer en gebruik neem dit dan als ontbindende
voorwaarde op.
- Hoe staat het met het onderhoud van het appartementscomplex. Realiseer
u goed dat reparaties of onderhoudswerkzaamheden aan gemeenschappelijke
delen als bijvoorbeeld het dak ook voor uw rekening komt. Heeft de
vereniging de afgelopen jaren wellicht gereserveerd voor de
(groot-)onderhoudswerkzaamheden of is er sprake van een "slapende"
vereniging.
- Hoe is de financi�le positie van de V.v.E., informeer naar de
jaarstukken (Exploitatierekening, balans vorige jaar en de goedgekeurde
begroting met notulen van de ledenvergadering.
- Hoe staat het met de verzekeringen (zijn deze collectief afgesloten)
en hoe hoog is de premie.
- Heeft de voorgaande eigenaar al zijn verplichtingen voldaan. U kunt
worden aangesproken voor schulden in het lopende en voorgaande jaar die
zijn gemaakt door een vorige eigenaar.
- Hoe hoog zijn de servicekosten en wat wordt daaruit betaald. Zijn deze
kosten in relatie tot de staat van onderhoud.
- Wanneer de splitsing van een gebouw of complex nog niet is geregeld
(inclusief eventuele vergunningen en de bijbehorende procedure) neem dan
in de voorlopige koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op dat u de
koop kunt ontbinden wanneer er geen vergunning wordt verleend.
- Als het complex nog in aanbouw is dan is er nog niets gesplitst.
Zolang de splitsingsakte ontbreekt kunt u geen eigenaar worden en kan
geen hypotheek worden verstrekt voor het betreffende appartement. Neem
in de voorlopige koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op dat u
kunt afzien van de koop wanneer de splitsing niet is geregeld binnen een
bepaalde termijn.